על הנייר, ההצעה של AL&R (בניהולו של ארז הראל) נשמעת מצוין: נכסים מניבים בתשואות של 7-10% בשנה, במייקון (MACON), ג'ורג'יה, וניהול מלא שנותן שקט נפשי. "אווירה משפחתית". כמשקיע ישראלי שחיפש השקעה יציבה, זה בדיוק מה שחיפשתי.
אבל המציאות לימדה אותי שיעור יקר. אחרי 4 שנים כלקוח של החברה, הבנתי שהמודל העסקי שלהם בנוי כך שהמשקיע (אני) נמצא בנחיתות מהרגע הראשון. עמוד זה נועד לשתף בניסיון האישי שלי ולהראות לכם שיש אלטרנטיבות מקצועיות, הוגנות ומשתלמות בהרבה במייקון.
גיליתי שהנכסים נרכשים לעיתים קרובות ע"י החברה זמן קצר לפני מכירתם ללקוח, עוברים שיפוץ קוסמטי קל בלבד (לא חשמל, לא אינסטלציה עליהם תשלמו בשנים הבאות כתחזוקה), ונמכרים לכם ביוקר עד פי 2(!!!) ממחיר השוק. המשמעות: אתם מראש רוכשים נכס ששווה הרבה פחות ממה ששילמתם. אם תנסו למכור אותו יום אחרי הקנייה, תספגו הפסד מיידי של עשרות אחוזים.
אם תחשבו על זה, אתם משלמים לעצמכם שכירות במשך שנים, כי את הנכסים יכולתם לרכוש בעשרות אלפי דולרים פחות ממה שרכשתם. כן, נכסים דומים לאלו שמוכרים לכם אפשר למצוא במחירים הרבה יותר נמוכים.
עם AL&R אין חוזה ניהול מסודר וישיר מול חברת הניהול כפי שהחוק במייקון מחייב. כשנח להם אז "אנחנו חברת הניהול שלך ונדאג להכל" וכשיש בעיות אז "חברת הניהול היא צד ג'". התוצאה? היות ואין הסכם, ארז מבקש עמלות יצירתיות ולא עקביות: דמי "פיקוח על שיפוצים" (אינטרס לנפח הוצאות), עמלות על תשלום לרשויות ותת-שירות מחפיר. על כל אסמכתא להוצאה הייתי צריך להילחם ולא תמיד לקבל.
זה היה אחד הרגעים המקוממים ביותר: גיליתי ש-AL&R גבתה ממני ומלקוחות אחרים אלפי דולרים עבור מיסי עירייה, אבל בפועל לא שילמה אותם לרשויות במשך שנתיים, עד שגילינו את העברה! הכסף שלנו שכב אצלם, בזמן שאנחנו חשופים משפטית מול העירייה.
לא רק זאת ועוד, גיליתי שהחברה שלי עברה פירוק פעמיים בגלל שמס החברות לא שולם על ידי AL&R. כמובן שמס החברות נגבה ממני ולא עבר הלאה.
אלו שתי דוגמאות לניהול המחפיר שאני ואחרים זכינו לו. אני לא מזכיר שכל חודש נאלצנו לבדוק את החישובים של ההוצאות וההכנסות כי נעשות טעויות בסיסיות של חיבור וחיסור.
התשואות המדוברות של 7-10% נעלמות מהר מאוד. הנכסים כאמור לא במצב טוב ונמצאים ברוב המקרים באיזורים בעייתיים מה שגורר שוכרים לא איכותיים שזורעים הרס ונזקים. כלומר, בכל פעם כזו, שכר דירה של חודשים נזרק לפח.
כשרציתי לצאת, הבנתי את גודל הבור. הוסבר לי שאם רכשתי נכס ב-150,000 דולר (שכנראה היה שווה רק 100,000 דולר) ולאחר שנות ה"טיפול" של החברה רציתי למכור, אוכל למכור ב-120 אלף דולר, וזה רק בתנאי שאשפץ שיפוץ משמעותי.
הנה ההשוואה בין מה שחוויתי כלקוח AL&R, לבין מה שגיליתי שמקובל בשוק של מייקון מול חברות מקצועיות:
| קריטריון | אצל AL&R | סטנדרט מקצועי במייקון |
|---|---|---|
| דמי ניהול | 10% (הרף העליון) | 8-10% |
| עמלות נסתרות | יש (על תשלום מיסים, פיקוח שיפוץ) | אין (כלול בדמי הניהול) |
| שקיפות וגישה למידע | מלחמה על כל קבלה (לוקח שבועות) | פורטל 24/7 עם תיעוד קבלות וחוזים |
| דוחות מס אמריקאים (IRS) | תוספת של מאות דולרים בשנה | כלול בשירות (כחלק מהניהול) |
| חוזה ניהול רשמי | לא קיים | חוזה חוקי ומסודר בין הלקוח לחברה |
השוק במייקון פועל מצוין, אבל רק אם עובדים עם הגורמים הנכונים, בלי מתווכים שגוזרים קופונים נסתרים בדרך. הנה איך זה צריך להיראות:
במייקון קיימות חברות ניהול נכסים מקצועיות (Property Management). תוכלו למצוא חברות כמו Advantage Property Management, Real Property Management Vesta, Rivoli Realty, או המועדף עלי Your Cousin Vinny Realty. היתרונות של עבודה ישירה איתן:
אתם לא חייבים להישאר כבולים לניהול שפוגע בכם, ואתם לא חייבים לרכוש דרך גורם שמוכר לכם נכסים עם "הפסד מובנה".
יש לכם נכס דרכם ואתם רוצים לעבור לחברת ניהול אחרת? שוקלים להשקיע ומחפשים אנשי מקצוע אמינים במייקון?
אני כאן לעזור ללא תמורה צרו קשר בשמחה: